Яблони в цвету… Здесь будет город-сад?

Что выбрать, поселок на начальной стадии строительства с привлекательными ценами или же более стабильный вариант с законченными коммуникациями? Перед этим выбором стоят сотни москвичей, которые собираются в этом году приобретать загородную недижимость.

Мы расскажем о двух основных категориях поселков, которые предлагаются потенциальным покупателям.

«Чистое поле». Это поселок в начальной стадии строительства. У собственника есть свидетельство на право собственности на земельный участок, представляющий собой всю территорию поселка. Часто бывает, что это земля «сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства» и собственник как раз в данный момент меняет вид разрешенного использования на «под дачное строительство». Как правило, еще не сделано разделение общего земельного участка на отдельные.
Выглядят такие поселки чаще всего следующим образом: это территория, обнесенная забором из профлиста с въездной группой и временной постройкой. Обычно цены на участки в таких поселках в среднем примерно на 40% ниже, чем в уже готовых поселках.
В таком случае возникают вопросы: Достроят или не достроят? Каков риск? Какова вероятность того, что здесь всё-же будет «Город-сад», или же всё так и останется на стадии забора из профлиста и придется возвращать свои деньги при помощи долгих судебных тяжб.

1. Покупать участок в поселке на стадии межевания участков и изменения вида разрешенного использования земли мы бы не рекомендовали. Слишком велик риск, что собственник окажется не в силах решить вопрос с согласованиями во всех требуемых инстанциях. Если ваш выбор, все же остановился именно на таком поселке, то минимизировать свои риски вы можете путем разделения оплаты за участок на две части. Первая - небольшой задаток (не более 10% от стоимости участка). Вторая - более существенная часть суммы, оплачивается после изменения вида разрешенного использования земли и межевания.
2. Предположим, что земля уже нужной категории и размежевана. Как распознать, что коммуникации (газ, электричество, канализация и водопровод) будут проведены в срок, если в данный момент ни одной из них еще нет? Ответы можно найти в разрешительной документации, которая должна быть у собственника. А сроки по сдаче сетей должны быть прописаны в Договоре. Обязательный документ -это ТУ (технические условия). Этот документ означает, что местные электросети или газовые службы дают добро на подключение данного поселка к существующим магистральным линиям. Посмотрите на дату окончания срока действия ТУ. Они не должны быть просрочены. Посмотрите на цифру выделенной мощности. На электроснабжение одного дома в поселке необходимо не менее 10 кВт. Если в поселке запланировано 300 домов, а полученное ТУ на 300 кВт, то очевидно, что этой мощности не хватит на электрификацию всего поселка. Плюсом является, если у собственника есть проектная документация на строительство линии электропередач с подписанным листом согласования. И прошедшая экспертизу проектная документация для строительства внутрипоселкового газопровода. Процесс проведения водопровода и канализации в поселке более простой, чем газа и электричества, и вряд ли здесь возникнут какие-либо затруднения. Исключение составляют поселки, находящиеся на берегу водоемов. В этом случае нужно обратить внимание на наличие согласования очистных сооружений с районным Росприроднадзором.
3. Остается вопрос - как же понять, будет ли собственник вкладывать деньги в подведение коммуникаций? Не забросит ли проект? Ответить на этот вопрос поможет сбор данных о собственнике. Положительным аргументом послужит наличие законченного проекта в прошлом. Если же это первый поселок, тогда нужно выяснить, какой основной бизнес собственника и насколько он успешен. Обязательно нужно пойти на переговоры в офис застройщика и просто познакомиться с ним. Это позволит Вам составить представление о личности вашего потенциального продавца и понять, достоин ли он вашего доверия.
4. Многих покупателей волнует, есть ли требования к единой архитектуре в поселке. Какая там будет въездная группа, забор, дороги, фонари, будут ли детские площадки, будут ли заборы у жителей в одном стиле. Все эти аспекты прописываются в «Генеральном плане поселка», который должен быть согласован с местными органами управления. Нужно ознакомиться с ним, а заодно проверить его наличие. Кроме того, если у застройщика есть серьезные планы сохранить единый стиль поселка, то эти пункты прописываются в Договоре. Без этих документов выдержанный архитектурный стиль останется, скорее всего, только на словах.

«Город-сад». Теперь, когда вы ознакомились со всеми подводными камнями, которые может приподнести поселок типа «Чистое поле», рассмотрим второй тип поселков. Это поселок, в котором все готово для строительства дома и дальнейшего в нем проживания. Как правило, уже возведен капитальный забор, есть финальные дороги, смонтировано уличное освещение, есть КПП на въезде и работает охрана. И самое главное – в поселке разведены или подключены все коммуникации - газ, электричество, канализация и водопровод. При посещении поселка сразу можно оценить архитектурный стиль, поскольку общий облик уже вырисовывается.
Ценовая категория объектов в таких поселках выше, чем в тех, освоение которых только начинается. Хотя, в связи с кризисом, и в готовых поселках можно приобрести участок по хорошей цене. Постоянно проводятся различные акции.
Понятно, что для проведения всех документальных проверок по поселку, необходимо время, компетенция и силы. Нужно грамотно ответить на вопросы: Как получить все документы от застройщика? На что обратить внимание? Откуда получить достоверную информацию о собственнике? Как узнать, в каких поселках и какие акции проходят? Как получить бесплатную юридическую консультацию практикующего юриста, специализирующегося в области недвижимости?

Хорошая новость состоит в том, что Вам не нужно тратить ни время, ни усилия на получение всей этой информации. Она уже получена нами — специалистами Агентства недвижимости «Стозем», и тщательно проанализирована. Мы всегда готовы поделиться этой информацией с Вами.

13.04.11, Аркадий В.

Мнение автора может не совпадать с официальной позицией компании.