Если брать во внимание расчет инфляции на 2012 год и заявления В.В. Путина, о том что банки должны понизить процентные ставки по ипотеке до 2,2% за вычетом инфляции к 2018 году, и, если бы эти заявления получили законодательное подтверждение, ставка по ипотечному кредитованию составила бы 8%. Согласитесь, гораздо привлекательней нынешних условий.
Стимулирование решений сложившихся трудностей на рынке жилья правительство проводит уже не раз, и идея о снижении процентных ставок по ипотеке чуть ли не самая популярная мера, которую озвучивает верхушка нашей страны. Но раньше все предложения сводились к весьма конкретным цифрам, стоит отметить, нереальным. Механизмы, за счет которых планируется добиться необходимого результата, также не вызывают удивления, понижение уровня инфляции и государственная поддержка кажутся очень обнадеживающими мерами, хоть это и является непосредственными обязанностями правящего кабинета, а не способом поднятия рейтинга. Прогнозы касательно обесценивания рубля на нынешней год остаются туманными, так как при озвученных 6%, данные могут быть пересмотрены в сторону увеличения, даже несмотря на рекордный показатель 2011 года в 6,1%. Тогда ставка ипотечного кредитования приблизилось к заявленной норме. Так, в Сбербанке можно было получить заемные средства на приобретение недвижимого имущества под 8%, при условии, что кредит выдается на короткий срок и первоначальный взнос гарантирует состоятельность клиента.
Сейчас самая маленькая ставка агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) составляет 7,9%, это при учете разнообразных льгот и всевозможных вычетов. Средняя же ставка колеблется в районе 12%. В течении первого квартала двенадцатого года свой процент повысили порядка 20 крупных игроков на рынке, в их числе: Уралсиб, Абсолют, ВТБ24, Номос-банк, Газпромбанк и т.д. В целом, прогнозы участников отрасли сходятся в том, что рост будет продолжаться, даже несмотря на заявления правительства о взятии курса на снижение инфляции, правда, более чем на два года никто не загадывает.
Основным фактором послужила ситуация с фондированием, которая совершенно точно не улучшится, она либо заморозится, либо станет еще хуже. На нынешний момент, специалистам рынок видится стабильным. Весь сектор держится исключительно на государственных банках, коммерческие структуры крайне не активны на этом направлении, так как доходность достаточно низкая и доступ к длинным деньгам почти полностью перекрыт.
В интервью "Газете.ру" руководитель одного из кредитных отделов Нордеа-банка, Роман Слободян, озвучил общее положение дел на рынке. По его словам, каких либо предпосылок для снижения процентных ставок пока нет. Частные банки всегда стараются ориентироваться на госбанки, которые, в свою очередь, дружно поддерживают тенденцию к росту. Как следствие, игроки помельче поступают точно также.
По данным аналитической компании Frank Research Group, в конце первой четверти 2012 года по объему сделок в секторе ипотечных услуг с большим отрывом держит пальму первенства Сбербанк. Его доля составила более 43%. Далее по убыванию следуют ВТБ24(13%), Газпромбанк(6%), Дельтакредит (3%) и Росбанк (2,5%).
Несмотря на все приведенные выше доводы, у государственных банков не получается приблизится к озвученным президентом нормам. В качестве примера можно привести самую востребованную ипотеку в Сбербанке. При первоначальном взносе в 15%, предоставляется возможность взять ипотеку на 30 лет под 12-14%, причем страхование предлагается только обязательное, от повреждений. В случае минимальных ставок, заемщик обязан выплатить как минимум половину стоимости объекта, а оставшеюся часть вернуть в течении 10 лет.
В ВТБ24 могут выдать деньги и на 50 лет, но заплатить сразу придется минимум 20% от стоимости, при этом ставки колеблются от 10 до 15%. Выгодный процент можно получить лишь при первоначальном взносе размером не менее 60% от общей суммы сделки, и выплатить остаток придется в течении 7 лет. При чем для его получения, нужно оформлять комплексный пакет, который включает в себя как страхование самого объекта от повреждений, так и страхование жизни, здоровья и титула. Если вы решите отказаться от расширенной страховки, то ставка увеличится.
Екатирина Новожилова, заместитель руководителя отдела ипотечного кредитования Альфа-Банка, считает, что понизить ставки до озвученных Путиным 7-8% банк смог бы в случае фондирования под 3-4%. Уровень ставок коммерческих игроков прямым образом отражает процент, под который банк привлекает средства на рынке капиталов. Для снижения ипотечных ставок требуются длинные деньги, выданные не более чем под 6% годовых.
Сегодняшняя ситуация характеризуется постоянной проблемой с долгосрочной ликвидностью. К ней добавляются сложности связанные с высоким процентом по длинным деньгам, порядка 9-10% в год. Ожидать изменения в ближайшее время не приходится. Заместитель руководителя отдела Абсолют Банка по работе в розничном секторе рынка Павлов Антон считает, что для того, что бы достигнуть уровня в 7-8% годовых по ипотечным кредитам, необходимо не только снизить уровень инфляции до 4-5%, но и увеличить количество инструментов при долгосрочном фондировании.
Но не смотря на все предпринятые меры, коммерческие банки все равно не смогут кредитовать население под такие проценты без государственной поддержки, так как их внутренняя финансовая система не осилит ставку ниже ставки рефинансирования ЦБ (2-3%).
Уже сейчас в нашей стране существует большое количество социальных государственных программ для разных групп граждан. Директор направления ипотечных продуктов Номос-банка Сергей Арзянцев уверен - если подобных программ станет больше, или уже действующие льготы будут распространяться на большое число россиян, коммерческие структуры с большим интересом включатся в процесс.
Существует еще один путь к снижению взимаемого процента, это оформление кредита под плавающую ставку. Смысл заключается в отсутствии рисков, связанных с изменением курсов валют, так как банки, перестраховываясь, закладывают их в размер ставки кредитования, основываясь на зафиксированных показателях динамики финансовых индикаторов. Таким образом, плавающий процент окажет двойной эффект, защитит игроков рынка от возможных потерь при росте инфляции, а потребитель сможет брать кредит на более выгодных условиях. Для Европы такая практика является стандартной. Там при инфляции в 2-3%, ставки по ипотечным кредитам не превышают 4%. Однако в России еще свежи воспоминания 2008 года, поэтому банки, ровным счетом как и заемщики, не рискуют пользоваться предложениями с плавающим процентом.
Анна Любимцева, начальник аналитического отдела АИЖК, поделилась своими мыслями на этот счет. По ее мнению, сравнивать ставки в России и Европе некорректно, так как до 80% всех ипотечных кредитов в старом свете выдается именно с плавающим процентом по выплатам. В России же напротив, львиная доля всех средств выдается заемщикам под фиксированную ставку, что защищает клиента от перемен в рыночной конъюнктуре.
К середине 2011 года при оформлении ипотеки с плавающей процентной ставкой, ее величина была в районе 8-8,5%. То есть возможность взять заем под низкий процент в нашей стране также существует, но популярностью не пользуется, так как волатильность основополагающего фактора, влияющего на финансовую политику, крайне высока.
Многие эксперты сходятся во мнении, что банки могли бы снизить взимаемый процент, но не делают этого из-за получаемых высоких доходов. Александр Осин, старший экономист холдинга "Финам", считает, что участники рынка просто не готовы к снижению своего заработка. Не смотря на окращение темпов инфляции, 8% никто из участников сектора не предлагает. Это происходит потому что помимо обесценивания денег, в этот процент закладывается цена фондирования, расходы на проведение операций, а также маржа самого кредитора.
25.01.2013, Татьяна Т.
Мнение автора может не совпадать с официальной позицией компании.
