«Чистое поле».
Это поселок в начальной стадии строительства. А именно, у собственника есть свидетельство на право собственности на земельный участок, представляющий собой всю территорию поселка. Часто бывает, что это земля сельско-хозяйственного назначения для сельско-хозяйственного производства и собственник как раз в данный момент переводит ее в землю с разрешенным использованием под дачное строительство. Как правило, еще не сделано разделение общего земельного участка на отдельные.
Выглядят такие поселки чаще всего следующим образом: это территория, обнесенная забором из профлиста с въездной группой и временная постройка, представляющая собой отдел продаж.
Цены на участки в таких поселках в среднем примерно на 40% ниже, чем в уже готовых поселках.
И интересующий всех вопрос: достроят или не достроят??? Каков риск? Какова вероятность того, что это будет «Город-сад», или объект так и останется на стадии забора из профлиста и придется возвращать свои деньги при помощи долгих судебных тяжб. Окончательное решение всегда за самим покупателем. Наша задача - помочь увидеть клиенту все тонкие моменты, важные при принятии решения.
- Покупать участок на стадии того, что земля не переведена и находится в категории сельско-хозяйственного назначения для сельско-хозяйственного производства мы настоятельно не рекомендуем. Слишком велик риск, что собственник окажется не в силах решить вопрос с согласованием перевода во всех требуемых инстанциях.
Если все же ваш выбор остановился именно на таком поселок, то минимизировать свои риски вы можете путем разделения оплаты за участок на две части. Первая - небольшой задаток 3-5 тыс. дол. Вторая - более существенная часть от суммы договора после перевода земли в категорию под дачное строительство.
- Предположим, что земля уже переведена. Как распознать, что коммуникации (газ, электричество, канализация и водопровод) будут проведены в срок, если в данный момент ни одной из них еще нет? Ответы можно найти в разрешительной документации, которая должна быть у собственника.
Электричество.
Первый и обязательный документ — это ТУ (технические условия). Этот документ означает, что местные электросети дают добро на подключение данного поселка к существующей электролинии. Посмотрите на дату окончания срока действия ТУ. Они не должны быть просрочены. Посмотрите на цифру выделенной мощности. На электроснабжение одного дома в поселке необходимо не менее 10 кВт. Предположим, что собственник предусматривает размещение 300 домов в своем поселке. При этом у него есть ТУ на 300 кВт. Очевидно, что этой мощности не хватит на электрофикацию всего поселка.
Плюсом является, если у собственника есть проектная документация на строительство линии электропередач с подписанным листом согласования.
Если вышеописанные документы есть, это значит, что собственнику осталось нанять подрядную организацию, оплатить ей деньги, произвести работы по строительству линии электропередач и подключить ее к уже существующим сетям. Это уже чисто вопрос денег.
Газ.
На газ так же должны быть получены ТУ, и этот документ означает, что газовая служба выделяет необходимую мощность для данного поселка. Важные моменты в ТУ — срок их действия и на какое количество домов они выданы.
Следующий шаг собственника после получения ТУ — это прошедшая экспертизу проектная документация для строительства газопровода.
Если этот шаг выполнен, то дело осталось за строительством самого газопровода подрядной организацией.
Канализация и водопровод.
Процесс проведения этих коммуникаций в поселке более простой, чем два предыдущих, и вряд ли здесь возникнут какие-либо затруднения у собственника.
Исключение составляют поселки, находящиеся на берегу водоемов. В этом случае нужно обратить внимание на наличие согласования очистных сооружений с районным Росприроднадзором.
Остается вопрос, как же понять, будет ли собственник вкладывать деньги в подведение коммуникаций? Не забросит ли проект? Ответить на этот вопрос поможет сбор данных о собственнике.
Положительным аргументом послужит наличие законченного проекта в прошлом.
Если такой проект есть, получите представление о нем. Есть ли в поселке коммуникации, довольны ли собственники коттеджей, какова ежемесячная оплата услуг управляющей компании?
Если же это первый поселок, тогда нужно выяснить, какой основной бизнес собственника и насколько он успешен.
Обязательно нужно пойти на переговоры в офис застройщика и просто познакомиться с ним. Это позволит вам составить представление о личности вашего потенциального продавца и понять, достоин ли он вашего доверия.
- Многих клиентов интересует архитектурное решение поселка. Какая там будет въездная группа, забор, дороги, фонари, будут ли детские площадки, будут ли заборы у жителей в одном стиле. Все эти аспекты прописываются в «Генеральном плане поселка», который должен быть согласован с местными органами управления. Нужно ознакомиться с ним, а заодно проверить его наличие.
Кроме того, если у застройщика есть серьезные планы сохранить единый стиль поселка, вы сможете увидеть документы, обязывающие покупателя придерживаться этого стиля, заключающиеся с клиентом в момент сделки. Без этих документов выдержанный архитектурный стиль останется скорее всего только на словах.
«Город-сад».
Теперь, когда вы ознакомились со всеми подводными камнями, которые может приподнести поселок типа «Чистое поле», рассмотрим второй тип поселков. Это поселок, в котором все готово для строительства дома и дальнейшего в нем проживания. Как правило, уже возведен капитальный забор, есть дороги, уличное освещение, охрана. И самое главное - готовы все коммуникации - газ, электричество, канализация и водопровод. При посещении поселка сразу можно оценить архитектурный стиль, поскольку общий облик уже вырисовывается. В таком месте не сложно принять решение. Это или то, что вы ищите, или нет.
Ценовая категория в таком поселке выше, чем в тех, освоение которых только начинается. Хотя, в связи с кризисом, и в готовых поселках можно приобрести участок по хорошей цене. Постоянно проводятся различные акции. И никакого риска!
Предложений в таких поселках осталось немного, так как соотношение цена-качество говорит само за себя, а выхода новых проектов в этой категории в 2009г было минимальным.
Конечно, для проведения всех документальных проверок в поселке, необходимо иметь массу времени и сил. Встают вопросы: Как получить все документы от застройщика? На что обратить внимание? Откуда получить достоверную информацию о собственнике? Как узнать, в каких поселках и какие акции проходят?
Хорошая новость состоит в том, что Вам не нужно тратить ни время, ни усилия на получение всей этой информации. Она уже получена нами — специалистами компании «СТОЗЕМ» и тщательно проанализирована. И мы готовы поделиться этой информацией с Вами.
